Genio24 – מודל מימון לרכישת נדל"ן בגרמניה
לפני מספר חודשים נפתחה דרך גם ישראלים לרכוש נכס בגרמניה באמצעות חברות שיכון חצי-ממשלתיות (דומה ל- "עמידר" בישראל), מה שהיה מנוע מאיתנו עד כה.
לפני מספר חודשים נפתחה דרך גם ישראלים לרכוש נדל"ן בגרמניה באמצעות חברות שיכון חצי-ממשלתיות (דומה ל- "עמידר" בישראל), מה שהיה מנוע מאיתנו עד כה. ניתן להנות מבטחונות רשמיים וערבויות שמספקת מערכת המשפט והמימון הסולידית המקומית והיציבות הכלכלית בגרמניה גם בלי להיות אזרח גרמני.
בשיטה הזאת עוקפים את הבנקים ועמלות המימון הגבוהות שהם לוקחים ומצטרפים לחברת השיכון כחברים מלאים. שם פותחים חשבון חסכון שמניב תשואות של פי שלוש מהמקובל בבנקים למשכנתאות והבנקים האחרים. אם מעוניינים לרכוש נכס נדל"ני בתקרת מחיר מסויימת, משלמים מקדמה של 10% לקרן ודמי ביטוח בגובה של 0.6% מתקרת החסכון. כאן מתחילה תקופת החיפוש אחר אובייקט מתאים.
אם מוצאים נכס מתאים, מקבלים אחר שנה של חברות סכום של כסף שהינו פי 5 מהמקדמה ששולמה. אם ממתינים 39 חדשים, מקבלים פי 10 מההשקעה הראשונית. ניתן גם, בהשקעה ממוצעת של 25% מערך הדירה, להכנס לדירה מיד. חברת השיכון רוכשת עבורנו את הנכס, ואנו נכנסים לדירה בדמי מפתח לתקופה של 25 שנים. הדירה נרשמת אצל נוטריון ובטאבו הגרמני על שם חברת השיכון ובמצורף לכך אישור לזכות הבעלות האוטומטית בתום תקופת התשלומים של 25 השנים. במחלקת הטאבו מספר 1 החברה היא בעלת הנכס, ובמחלקה מספר 2 הדייר החבר הוא בעל הנכס. הנכס נשאר רק בשימוש של הלקוח ולא מועבר בכל אורך התקופה לאף גורם אחר. עם הכניסה לדירה, מתווסף ל 0.6% הקודמים עוד 1.1% בנוסף לשכר הדירה המשולם, ועם כל זאת, סך כל התשלום החדשי נשאר נמוך משכר דירה רגיל המקובל בשוק, ונשאר קבוע 25 שנים.
בשכר דירה רגיל השוכר יוצא מהדירה בלי פרוטה ממה ששלם. במודל הנוכחי הלקוח מוציא את עלויות דמי המפתח ששלם בחזרה, עם הצמדה לתשואת הקרנות המצויינות( שייכות לקבוצת ד.וו.ס. של הדויטשה בנק ) וריבית דריבית. כל עליית מחירי דירות ומחירי שכירות שתהייה בעולם לא משפיעה על שכר הדירה הקבוע שמשלם הלקוח. בקצב האינפלציה המקובל בממוצע של 3% בשנה, עלות שכר הדירה הקבוע הופכת למעשה עם הזמן לקטנה יותר ויותר. חברת השיכון מטפלת בתחזוקה השוטפת של הנכס. את הנכס הלקוח יכול להשכיר לאחרים בשכר דירה העולה משנה לשנה כמקובל בכל מקום, ולהנות מהפרשי עלות הולכים וגדלים. אפשר לצאת מהחוזה בכל שלב ולהוציא את ההשקעה ששולמה עד אותו רגע בחזרה ולא להמתין עד תום 25 השנים.
אחר 25 שנים קרנות החסכון של החברה שבהן השתתף הלקוח עם תשלומי שכר הדירה והתשלומים הנלווים ( דמי מפתח של 1.7%, כאמור לעיל ) מניבות מספיק כסף שבו הלקוח יכול להעביר את הדירה שבה הוא החזיק כל הזמן על שמו בטאבו ולקבל עוד עודפים במזומן, או להוציא את כל הכסף ולהתחיל בחברות שלו בחברה מחדש ל 25 שנים נוספות. לא משנה מה יהיה מחיר הדירה
אחרי 25 שנה. החבר יקבל אותה במחיר המקורי הישן. השקעה, לדוגמא ,של דמי המפתח בקרנות החסכון בחברה בגובה של 100 יורו לחודש במשך 25 שנים, מהווה השקעה של 30,000 יורו. הכסף שיוצא מההשקעה בתום החוזה הינו 153,152 יורו, יותר מפי 5 מההשקעה!!
בגרמניה יש יותר מ 2000 חברות שיכון עם כ- 3 מיליון דיירים. החברות נוסדו כבר לפני 150 שנים ועברו את כל תהפוכות הזמן ושתי מלחמות עולם בשלום, והן הולכות ומתרחבות למרות תהליכי ההפרטה הענקיים שבהן נקטו לאחרונה. מחברות שיכון לדיירים נזקקים בתמיכה ממשלתית, נפתחה האפשרות לרכוש כל דירה, בית,וילה,מגרשים לבניה, גם מחוץ למבחר שהיה ברכוש החברות. ההשקעה היא במקום בטוח לחלוטין.
חוץ מהיתרונות הכלכליים העצומים שחברות השיכון נותנות לחברים בהן ישנם יתרונות נוספים ששווים עבור כמה מאיתנו אפילו יותר:
1 – ההשקעה בחברה לא מפילה עול של חובות על הלקוח, שהופך לחבר בחברה. כל סיכון נופל, למעשה, על החברה. במקרה של פשיטת רגל של החבר,שום בנק או נושה אחר, אפילו מס ההכנסה, לא יוכל לשים את ידו על הנכס או על כספי החבר ששילם לקרנות החברה מכיוון שהוא רשום עדיין על שם החברה.
2 – במקרה של קושי כלכלי בלתי-צפוי : מחלה, אבטלה, גירושין וקושי כלכלי אחר, שבעקבותם החבר לא יכול להעביר את תשלומי שכר הדירה ודמי המפתח לחברה, הוא יכול להמשיך לגור ולהחזיק בנכס עוד שנים ארוכות. דרך קרנות החברה שולמו גם ביטוחים למקרים כאלה, והחברה משתמשת בתשלומי העבר של החבר עד לשיפור מצבו הכלכלי.
3 – את הנכס ניתן להוריש לילדים או לכל אחד.
4 – הבטחה נוטריונית לקבלת התשואה המקסימלית בהסטוריה של התפתחות הקרנות ב 25 שנות החברות בחברה. אין חשש מנפילת ערך הקרן, כי תחשיבי התמלוגים האחרונים נעשים לפי נקודת השיא של הקרן בעבר.
5 – המיסוי על רווחי החבר מהשכרת הנכס לגורם אחר הוא חצי מהמקובל בשוק. מס הרווחים על עסקאות הון ונדל"ן הוא בדרך כלל 25% מהרווחים. במודל הנדון המס הוא רק 12.5%.אפשר להמנע בכלל מתשלומי מס, אם משקיעים את הרווחים מההשכרה בביטול חובות מזורז יותר דרך העלאת תשלומי דמי המפתח וקיצור תקופת החברות. לאחר מכירת הנכס, אין יותר מיסוי על כספים שהגיעו לחבר ממכירת מרכושו. את כל הכסף שמקבלים עם תום תקופת החברות של 25 השנים (או פחות מ 25 שנה) מוציאים ללא מיסוי.
6 – לקוחות שונים יכולים לקבל נכס ולהגשים חלומות על פי המודל של גניו 24, גם אם אינם מתאימים לקבלת משכנתא רגילה בבנק למשכנתאות, בגלל היותם עצמאים, מתחילים, אין להם 20-40% מהמימון הנדרש וכו'. אצלנו הכל אפשרי!
גם ללא מקדמה מספקת, ניתן לממש חלומות עם מימון ביניים בריבית נמוכה של 3.5% עד לכניסה לדירה.\
7 – בעלי דירה כלשהיא בשוק, למימון שזקוקים חלומות אחרים, יכולים להכנס לחברות בחברות השיכון, למכור את הדירה שבה הם גרים לחברת השיכון, לקבל את הכסף, ולהמשיך לגור בדירה שלהם, או להשכיר אותה לאחרים בתנאי החברות שפורטו לעיל.
8 – ניתן להצטרף לחברה גם בלי לרכוש דירה. התשואה הגבוהה של קרנות החברה עולה בהרבה על מה שנותנים כל חשבונות החסכון השמרנים האחרים. כל סבתא יכולה לפתוח תכנית חסכון לנכד שנולד. אחרי 25 שנה של תשלומים קטנים הנכד נכנס לדירה שלו או מוכר אותה.
9 – פנסיונרים, שלא מקבלים בדרך כלל מימון בנקאי לרכישות גדולות, יכולים להצטרף לתכנית גניו24 כל עוד הם יכולים להוכיח שהם מסוגלים לשלם את דמי המפתח, הם יכולים להיות חברים בתכנית. את הנכס יקבלו פעם יורשיהם.
למידע נוסף אודות אפשרות השקעה בגרמניה, צור קשר במייל genio24@nadlaninvest.co.il
