קבוצות רכישה בעד ונגד
קבוצות רכישה להקמת מיזמי נדל"ן הן דרך פוטנציאלית להקטין את עלויות הבינוי והרכישה של דירות ומבנים. קבוצות רכישה בעת האחרונה הפחו לפופולריות בעקבות קשיי מימון של הקבלנים. מבנה הלוגיסטי של קבוצת רכישה מקל על האפשרויות לקבל מימון בנקאי, ומאפשר הקמת בנייני מגורים, זאת בזמן שהקבלנים אין מצליחים לקבל את המימון הנדרש, ולכן רוכשי דירות מן [...]
קבוצות רכישה להקמת מיזמי נדל"ן הן דרך פוטנציאלית להקטין את עלויות הבינוי והרכישה של דירות ומבנים. קבוצות רכישה בעת האחרונה הפחו לפופולריות בעקבות קשיי מימון של הקבלנים.
מבנה הלוגיסטי של קבוצת רכישה מקל על האפשרויות לקבל מימון בנקאי, ומאפשר הקמת בנייני מגורים, זאת בזמן שהקבלנים אין מצליחים לקבל את המימון הנדרש, ולכן רוכשי דירות מן השורה מוצאים את דרכם לקבוצות רכישה למרות שמעולם לא חשבו להיות חלק מקבוצת רכישה. עוד תוצאה היא שגופים חדשים אשר אינם מנוסים בניהול קבוצות, הצטרפו היום לחגיגה.
לתוצאות אלו יתכנו השלכות שליליות על הדרך החדשה לרכישת דירת מגורים באמצעות קבוצות רכישה.
רוכשי דירות הלוקחים משכנתא לצורך הצטרפות לקבוצת הרכישה היא מסוכנת, בעיקר בגלל שעלות רכישת הדירה אינו סופית ואינה נקבעת בעת הצטרפות לקבוצה. עלות רכישת דירה מקבלן בשונה מרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הינה סופית והקונה מקבל על פי חוק מכר עברות בנקאית, במיוחד אחרי קריסתם של חברת בנייה חפציבה לפני כשנתיים. היום רכישה מקבלן ללא קבלת ערבות בנקאית אינה אפשרית לאחר עדכון חוק מכר. חוק המכר המעודכן מגן על כפסי הרוכשים באמצעות הגבלת הגישה של היזם לכסף לפי שלבי התקדמות הבנייה.
המושג מחיר סופי אינו נכלל בהסכמי קבוצות רכישה, כי אין מחיר סופי. המחיר הסופי של הפרוייקט עליו ישלם הקבוצה תלוי בכוחות השוק, מחירי חומרי הגלם ועליות הפיתוח.
היו כבר מקרים שהעליות הסופיות של מיזמי קבוצות רכישה היו גבוהות במידה ניכרת מן המתוכנן. בנסוף הקבוצה צריכה להתחשב ביכולת החברים בקבוצה לעמוד בעליות נוספות אשר ידרשו לצורך השלמת הפרוייקט.
הסכנה הנוספת בקבוצות רכישה היא במנהליהן. יש צורך לבדוק ולהכיר ביכולת המקצועית של מנהלי הקבוצה וביכולתם הניהלית, במיוחד בניהל יחסים עסקיים בקרב הקבוצה עצמה, במיוחד בעת משבר.
למרות הסכנות, קבוצת רכישה היא דרך טובה לחסכון כספי, בתנאי שחבר בקבוצה מכיר את הסיכונים, ויכול לשאת בהפסדים או בתוספת עלות במקרה הצורך, ובתנאי שניהול קבוצת הרכישה נעשה על ידי אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן והבנייה.
כדי שתהנו מחיסכון שבקבוצת רכישה ולא תכנסו להרפתקה מסוכנת חשוב שתשימו לב למספר כללים:
1. בדקו את זהות המארגן, חשוב מאוד שלמארגן יהיה רקע וניסיון בתחום.
2. בדקו את האזור בו מתארגנת הקבוצה, והאם הוא מתאים לאורח החיים שלכם.
3. דרשו לקבל לידכם את התוכנית העסקית של קבוצת הרכישה, אם אינכם מבינם ממנה דבר רצוי שתתייעצו גם עם גורם מקצועי לגביה.
4. בדקו כי במסגרת התוכנית העסקית נכללה הוצאה בגין ניהול הפרויקט על ידי גורם מקצועי, ניהול מקצועי של התהליך יחסוך לכם זמן וכסף .
5. וודאו כי לרשות הקבוצה עומד בנק מלווה. לבנק מלווה חשיבות רבה והוא מעניק ביטחון ברכישה.
6. כדי להימנע ממלכודות מס, וודאו כי קבוצת הרכישה תקפיד על כך שהיא רוכשת קרקע עם רעיון ותוכנית עסקית, ולא תוכנית מפורטת לרכישת דירה
כמו שתקבלו מקבלן, אחרת תחשבו כיזמים ולא כקבוצת רכישה מבחינת רשויות המס.
7. וודאו שהקבלן שיבצע את הבנייה יעניק לקבוצה ערבויות בנקאיות.
8. וודאו כי במסגרת הסכמי ההתקשרות בין חברי הקבוצה, יקבע כי במקרה של חילוקי דעות בין חברי הקבוצה החלטת
הרוב היא שתקבע. כך תוכל להימנע מעיכובים נוספים.
