קבוצות רכישה – מדריך השלם
פרקים במדריך לקבוצות רכישה :
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
- קבוצות רכישה – בחירת המגרש
- קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
- קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
- קבוצות רכישה – מיסוי
- קבוצות רכישה – רשויות המס
- קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
- קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
- קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה
בתחילת העשור הנוכחי החלו להתארגן קבוצות רכישה של אנשים פרטיים ואנשי נדל"ן למטרת רכישת קרקעות שעליהן יִיבנה מבנה מגורים כאשר הבעלות על הקרקע הינה משותפת ובלעדית לחברי הקבוצה, והניהול מופקד בידי גוף ניהולי שמרכז את התנהלותה הפנימית של הקבוצה ואף את ההתנהלות מול הגורמים החיצוניים הרלבנטיים.
רוב האנשים רוכשים את דירתם הראשונה בגיל צעיר-20-30, והתהליך המקובל הוא רכישת דירה מקבלן או יזם ולקיחת משכנתא. הקבלן/יזם הוא זה שאחראי על כל התהליך מִקָבָּלת אישורים וכל ה"טופסולוגיה" הנדרשת ועד העסקת בעלי המקצוע השונים, והנה באה השיטה המבטיחה הבאה ואומרת-הבה וניצור קבוצה שתהיה מעין "קיבוץ", ההחלטות יתקבלו באופן דמוקרטי על ידי הצבעה וכך אף ייבחר וועד מבין חברי הקבוצה שינהל את כל שלבי הפרויקט החל מרכישת המגרש עד הפרטים הקטנים ביותר של עיצוב הדירה ללא מתווכי ביניים וללא התערבות של אף גורם-גם לא של מארגני הקבוצה, המחיר הסופי של הדירה יהיה נמוך בכ-20% מאחר וחוסכים את הרווח ואת תוספת הסיכון הגלומים במחיר שייגבה מִכם הקבלן/יזם, התהליך כולו יתקצר באופן משמעותי, ובנוסף נקבל משכנתא בתנאים נוחים מאחר ונגיש את הבקשה למשכנתא כקבוצה ולא כיחידים.
מה שמסביר באופן ברור ביותר את האטרקטיביות של השיטה היא העובדה שבאמצעות שיטת קבוצות הרכישה ציבור רוכשי הדירות המורכב ברובו מזוגות צעירים יכול לרכוש דירה באזורים מבוקשים וקרובים למרכז ולקחת משכנתאות בעלות החזרים חודשיים נמוכים יחסית.
קבוצות הרכישה צברו תאוצה בעיקר במרכז הארץ כתוצאה מעלייה חדה במחירי נכסי הנדל"ן-כסוג של פיתרון יצירתי ובעל עלות נמוכה יחסית, אך בעקבות העלייה המטאורית של קבוצות הרכישה הגיעו גם אותם אלו המבקשים לעצמם רווח קל ומהיר-הם מציעים עִסקאות במחיר נמוך במיוחד ומושכים אליהם רוכשי נדל"ן פוטנציאליים המתפתים למחיר הזול ומגלים שביצעו עִסקה מאוד יקרה ולא משתלמת להם, אך מאוד משתלמת לבעל העִסקה.
בכל פרויקט ישנה אפשרות שבסיכום הסופי יהיה פער של כ-5%-10% מהסכום ההתחלתי, אך לעיתים העלויות מתגלות כגבוהות בכמה עשרות אחוזים ככל שהפרויקט מתקדם לקראת סיומו, והסכום הסופי מגיע למחירה של קניית דירה מקבלן/יזם, ולעיתים אף גבוה יותר.
אופן ההתארגנות וההתנהלות של קבוצות הרכישה הוא המפתח להצלחת הפרויקט-יתרונותיה של השיטה הם עצומים, אך הם עלולים להפוך בנקל לחסרונות שיכולים לחבל בכל הפרויקט-זהו תחום מורכב המצריך ידע רב-לא כל מתווך נדל"ן או קבלן יכול להיות מארגן קבוצות רכישה גם אם הוא מציג את עצמו ככזה, ממש כשם שמנהל חשבונות אינו רשאי להציג עצמו כרואה חשבון תוך שעשה לעצמו "הסבה מקצועית" אך למעשה הוא חסר את הידע הדרוש.
טעויות בניהול שנעשה בחוסר מקצועיות עלולות להביא לכישלון העִסקה, בין אם הטעויות נעשו בתום לב, ובין אם העִסקה נעשתה באמצעים שאינם כשרים, ולכן חשוב שלכל קבוצה יהיה וועד שנבחר על ידה שיהיה עם אצבע על הדופק ויוודא שהפעולות הנעשות על ידי מארגני הקבוצה אכן משרתות את טובתה של הקבוצה, ולא של מארגניה.