קבוצת רכישה – כל הטעויות הנפוצות
על פי נתונים של גורמי הנדל"ן, 90% משוק הבנייה בתל אביב בשנת 2008, הן הפרויקטים קטנים והן הפרויקטים גדולים, שייך לקבוצות רכישה. בעקבות הפופולאריות של סוג העסקה, ובשל ביקושים הרבים וחסמי הכניסה הנמוכים, הנושא מושך אליו מאות קונים פוטנציאלים.
גורמי נדל"ן: 2009 תהיה שנת קבוצות הרכישה. החאפרים גם הם בדרך ומנסים להשתלט על הנתח החם ביותר בענף
על פי נתונים של גורמי הנדל"ן, 90% משוק הבנייה בתל אביב בשנת 2008, הן הפרויקטים קטנים והן הפרויקטים גדולים, שייך לקבוצות רכישה. בעקבות הפופולאריות של סוג העסקה, ובשל ביקושים הרבים וחסמי הכניסה הנמוכים, הנושא מושך אליו מאות קונים פוטנציאלים. אך יחד עם סיפורי הצלחה ישנם גם כישלונות וזאת מסיבה שקבוצת רכישה מהוות מקור למשיכה של חאפרים רבים, ללא ידע רב בנושא. כל מתווך או קבלן בקלות נהפך היום למארגן קבוצות רכישה והנושא של ארגון קבוצה כזאת דורש ליווי מתאים ותכנון נכון של עלויות.
חוסר מקצועיות
חוסר ניסיון בארגון קבוצת רכישה עלול לגרום לאין ספור בעיות: מחיר גבוה מדי על הקרקע, החלוקה המקורית של היחידות בין חברי הקבוצה, קושי בתכנון הנכס וביכולת לקבל היתרי בנייה וכמובן קושי בתהליך הבנייה עצמו. כל הגורמים האלה יוצרים מחלוקות בין חברי הקבוצה לבין המארגן וגוררים בעקבות כך עיכובים קשים בלוחות הזמנים ולפריצת תקציבים חריגה. האפשרות היחידה לבחון איש מקצוע חסר ניסיון היא לבדוק את הרקורד הקודם שלו.
מארגן קבוצה ולא קבלן
ככל שחברי הקבוצה יהיו קרובים יותר למודל הקלאסי של קבוצת רכישה – מצב בו הרוכשים בוחרים את הקרקע ומשלמים את עלויות הבנייה בעצמם ולא באמצעות קבלן, כך חברי הקבוצה ירוויחו יותר. אם החברים בקבוצה יצטרכו לשלם דמי תיווך לעוד גורמים בדרך, הדבר יצמצם את הרווחיות של כל הקבוצה. קיימות דרכים חוקיות ליצור רווח ליזם או למארגן הקבוצה – מוכרים את הקרקע במחיר יקר יותר במקום דמי שיווק.
תמחור נכון
אחת הבעיות הנפוצות בקבוצות רכישה היא תנודתיות המחיר שישלמו הרוכשים.
מחירים התחלתיים בדרך כלל נמוכים בכ- 20% ממחיר השק אך קיימות עלויות בלתי צפויות שמשפיעות על תמחור הפרויקט ועלותו. היו מקרים בהם היזמים רכשו קרקע במחיר הנמוך ב־40% והוזילו את המחיר הסופי.
מסים
היזמים שהצליחו לארגן ולהוביל מספר פרויקטים של קבוצות רכישה, טוענים שנקודת מפתח המסייעת להצלחת הפרויקט היא איתור קרקע מתאימה ותכנון נכון של מסים. עיקר החיסכון הוא בקרקע, במע"מ ובמס הרכישה. היום, רשויות המס בוחנות בקפידה התנהלות של כל קבוצת רכישה. במידה והרשויות מחליטות שההתנהלות אינה כשרה, חברי אותה הקבוצה ישלמו יותר מע"מ על הקרקע.
