קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה

פרקים במדריך לקבוצות רכישה :

• קבוצות רכישה - מבוא
• קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
• קבוצות רכישה – בחירת המגרש
• קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
• קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
• קבוצות רכישה – מיסוי
• קבוצות רכישה – רשויות המס
• קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
• קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
• קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

מארגני הקבוצה יכולים עקרונית להיות חברי הקבוצה עצמם, אלא שמעטים הם היכולים לקחת על עצמם עבודה בשתי משרות, האחת שממנה הם מתפרנסים, והשניה היא פרויקט הבנייה, ולכן יש צורך במארגני קבוצה חיצוניים שינהלו את התהליך מתחילתו ועד סופו.

הליך בחירת מארגני הקבוצה צריך להיות קפדני ומדוקדק, עליהם להיות אנשי נדל"ן מקצועיים ברמה גבוהה שכל פעולה שיעשו תהיה לטובת הקבוצה וישרתו את האינטרסים של חבריה ולא את האינטרסים האישיים של המארגנים, ולאורך כל הפרויקט יפעלו ללא משוא פנים, ביושרה ובגלוי.

גוף מארגן טוב הוא זה שמשכיל להיות היד המחברת בין חברי הקבוצה, מתנהל בחוכמה מול הרשויות השונות, ומקפיד למלא אחר כל הדרישות הבירוקראטיות והאחרות, מייעץ במידה שחברי הקבוצה מעוניינים בה, אך בו בזמן מקפיד לא לגלות מעורבות יתר.

נתונים לבדיקה מוקדמת:

ביצוע בדיקה מעמיקה של הניסיון האמיתי שיש למארגני הקבוצה הפוטנציאליים:

• מספר קבוצות הרכישה שאותן ניהלו בעבר.
• כמות הפרויקטים הפעילים או כאלו שהסתיימו ואוכלסו שכבר עברו תחת ידיהם.
• בירור עם דיירי הדירות המאוכלסות בפרויקטים שאותם ניהלו בעבר
• בדיקת איכות הבנייה, האם ישנם ליקויים-ואם כן, האם רמת הטיפול בהם משביעת רצון ?

מעמד החתימה בין בעלי הקרקע המוכרים לבין הרוכשים אמורה להיות משותפת, רכישת הקרקע צריכה להתבצע באופן עצמאי ובמעמד שאינו קשור בשום דרך שהיא למעמד החתימה עם ספקי שירותי הבנייה שתהיה במועד אחר ולא תהיה בשום פנים ואופן באותו מעמד של חתימה עם בעלי הקרקע המוכרים.

הבעלים (להלן המוכר) של הקרקע עליה ייבנה הפרויקט, הקבלן הבונה, ומארגני הקבוצה, אמורים להיות שלוש ישויות נפרדות שאין ביניהן כל קשר עסקי, על הוועד הנבחר לוודא שלא נחתמה ביניהם איזו שהיא עסקה על מנת שבעלי הקרקע (להלן הרוכשים), הלא הם חברי הקבוצה, יבחרו באופן חופשי וללא משוא פנים את בעלי המקצוע שיספקו להם את שירותי הבנייה של הפרויקט.

בבסיס השיטה של קבוצות הרכישה עומדת הבחירה המשותפת של בעלי המקצוע ובראשם הקבלן שאמורה להתבצע במכרז פתוח המוזיל את העלויות באופן משמעותי, אך לעיתים מארגני הקבוצה נוטלים לעצמם את הזכות לבחור בעצמם את הקבלן ובעלי המקצוע ללא מכרז, ולכן הוועד שבחרה הקבוצה חייב להיות מעורב ואקטיבי ולדרוש ממארגני הקבוצה הסבר מתקבל על הדעת מדוע בחר את מי שבחר על מנת להבטיח שהביצועים יענו על צרכי חברי הקבוצה, והמחיר שבעלי המקצוע-עורכי הדין, הארכיטקטים, המהנדסים, יגבו יהיה בהתאם ליכולותיהם של חברי הקבוצה.

פריסת שכרם של המארגנים כך שהתשלום האחרון יהיה כשנה לאחר האיכלוס.

בדיקה שאכן הרישום בטאבו והנפקת תעודת הגמר בוצעו כראוי לפני העברת התשלום האחרון למארגנים.