קבוצות רכישה – בחירת מגרש

פרקים במדריך לקבוצות רכישה :

• קבוצות רכישה - מבוא
• קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
• קבוצות רכישה – בחירת המגרש
• קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
• קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
• קבוצות רכישה – מיסוי
• קבוצות רכישה – רשויות המס
• קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
• קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
• קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

בבסיס המהות של קבוצת רכישה עומדת רכישת הקרקע המשותפת על מנת לבנות עליה בבנייה משותפת. אם הדבר אפשרי, עדיף לרכוש קרקע שיש עליה כבר היתרי בנייה, אך אם רכישת הקרקע מתבצעת כאשר אין עדיין היתרי בנייה, יש לבדוק היטב את נתוני התב"ע (תוכנית בניין עיר) על מנת לא לגלות מאוחר מדי שייעודה של הקרקע אינו מתאים ולהימנע מעוגמת נפש והפסד כספי.

ישנה חשיבות מכרעת למוניטין של השמאים, היועצים המשפטיים ועורכי הדין, המהנדסים והאדריכלים, כל אחד בתחומו ומתוקף תפקידו אמור לבדוק עבור חברי הקבוצה באופן מעמיק ויסודי את כל נושא ההיתרים והזכויות על הקרקע ולהתריע בפניהם על כל נתון ונתון העלול להוות עבורם סיכון כזה או אחר.

נתונים לבדיקה מוקדמת של המגרש:

• בדיקה של שמאי מטעמה של הקבוצה האם המידע אודות המחיר הנדרש עבור המגרש הינו מחיר ריאלי, והאם לא ניתן לרכוש מגרש מתאים באזור אחר במחיר לא פחות אטרקטיבי-מאחר והביקוש הרב למגרשים על ידי קבוצות רכישה גורם לעיתים לעלייה חדה במחירי הקרקעות באזורים מסויימים.
• בדיקה קפדנית אם ישנה תוכנית בנין עיר (תב"ע) מאושרת למגרש [קרקעות ללא תב"ע מיועדות למשקיעי נדל"ן בלבד] והאם אישורי התב"ע תואמים לתוכנית הפרויקט-לדוגמה, אם הפרויקט המתוכנן אמור להיות בנין בן שש קומות, ובתוכנית התב"ע מאושרות רק חמש קומות, הרי שקומה שלמה נשארה מחוץ לתב"ע, והפרויקט כולו נמצא בסימן שאלה.
• בדיקת ייעוד הקרקעות-למשל-אם המגרש אינו קרקע חקלאית שלא ברור אם תופשר לבנייה או לא, ואם כן, אימתי? מעקב מתמיד של וועד הקבוצה אחרי הליך בקשת היתרי הבנייה הוא הכרחי, או לחילופין דרישה ממארגני הקבוצה לדווח על קבלת או אי קבלת ההיתרים.
• בדיקה של יועץ משפטי או עורך דין שתבטיח שאין על הקרקע שיעבוד לטובת בנק או גורם אחר, מאחר ומצב זה יכול להוות סיכון לבעלי הקרקע הרוכשים-כמו כן יש לקחת בחשבון שגם לא קיים סיכון ממשי לרוכשים-הגורמים שלטובתם רשום השיעבוד עלולים לגרום לכך שתהליך הרכישה יהיה ארוך מהרגיל, וייתכן שגם זמן הבנייה יתארך.
• לתת ליועץ המשפטי או לעורך הדין לעיין בנסח הטאבו של הקרקע [ניתן בכל לשכות רישום המקרקעין תמורת תשלום] כדי לוודא את זהות בעל הקרקע, את זכויותיו, ואת טיבן של זכויות אלו.
• להימנע מתכנונים מרחיקי לכת המבוססים על הקלות בנייה שטרם אושרו וכלל לא ברור אם הן קיימות בפועל, או רק על הנייר עד למתן האישור. על הוועד הנבחר של הקבוצה לבצע בדיקה מדוקדקת האם ניתן להשיג הקלות בנייה לפרויקט או לחילופין לדרוש דיווח עדכני ממארגני הקבוצה בנוגע לתשובה שהתקבלה מהרשות המקומית.
• בדיקה אם אין סיבות העלולות לעכב, לייקר, או למנוע את הבנייה במקום, כמו למשל: תוואי כביש עתידי שמתוכנן לעבור על שטח הקרקע, תנאי גישה לא נוחים למקום, או התנגדות של גוף ציבורי כגון: עמותה ירוקה, דיירי בניין שכן, או כל גוף אחר, שרשאים על פי חוק להגיש התנגדות לפרויקט מסיבות כאלו ואחרות, נתון שהכרחי לדעת אותו לפני רכישת המגרש ולהחליט איך להתמודד איתו, כדי לא להגיע למצב של הקפאת הבנייה במקום.