קבוצות רכישה – עלויות פרוייקט
פרקים במדריך לקבוצות רכישה :
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
- קבוצות רכישה – בחירת המגרש
- קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
- קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
- קבוצות רכישה – מיסוי
- קבוצות רכישה – רשויות המס
- קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
- קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
- קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה
קודם לחתימה על ההסכם, להלן מספר פרטים שאליהם יש להתייחס ולבדוק בקפידה. נקודת המוצא של הבדיקות שנציין אינה כמה הקבלן היזם ירוויח, אלא כמה משתלמת העִסקה ללקוח.
באחריות הקבלן היזם לתמחר את העִסקה כך שלקונים הפוטנציאליים ישתלם יותר להצטרף לקבוצת רכישה מאשר לרכוש דירה כקונה בודד מקבלן באופן שהיה מקובל בעבר, וכמובן לדאוג לעִסקה שתהיה רווחית גם עבורו.
באחריות חברי הקבוצה-בין אם וועד הקבוצה מייצג אותם מול הקבלן ובין אם אלו המארגנים-לבדוק היטב את הסכום אותו הם נדרשים לשלם עבור הפרויקט-כאשר סכום זה כולל את עלות הקרקע, ולכן ישנה חשיבות עליונה לבדיקת כדאיות רכישת הקרקע שאותה הדגשנו בפרק ב' "בחירת המגרש".
חשוב לא להתייחס כמובן מאליו לכך שמחירה של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה הוא אכן נמוך יותר- יש לבדוק שאכן ישנו פער מחירים לטובתם של חברי הקבוצה בין מחירה של רכישת דירה כבודדים ישירות מהקבלן לבין מחירה של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה על ידי השוואת המחיר הסופי של הדירה אותו אתם נדרשים לשלם כקבוצה למחיר של דירה זהה ברכישה ישירות מהקבלן.
חשוב לציין שבתל אביב רבתי מחירי הקרקעות ממשיכים להאמיר בשנים האחרונות, וכתוצאה מכך מחירי רכישת דירה מקבלן מרקיעים שחקים- ומה שמשתמע מכך הוא שלעיתים מחיר רכישת דירה בקבוצות רכישה שווה או אף עולה על מחיר רכישת דירה מקבלן, עקב המצוקה ההולכת וגדלה של מחסור בקרקעות בתל אביב וסביבותיה, ועובדה נוספת וחשובה היא שקבוצות הרכישה דחקו את רגליהם של הקבלנים בעיקר באזור תל אביב, מאחר ולרוב הן מוכנות לשלם יותר על קרקעות מאחר וקבוצות רכישה שמוכרות על ידי רשויות המס בישראל, זכאיות להקלות במס.
יש לזכור שקצב התשלומים לקבלן בקבוצות רכישה מתבצע בכפוף לקצב התקדמות הבנייה של הפרויקט-מה שמבטיח את כספם של חברי קבוצת הרכישה שהקרקע היא בבעלותם המלאה-מאחר ואין הם נפגעים אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים.
תמחור פרוייקט בקבוצת רכישה – נתונים לבדיקה מוקדמת:
- בדיקה מוקדמת של כמות היזמים שיהיה להם חלק במהלך הבנייה-ככל שגדל מספרם כך מצטמצמת הרווחיות של הקבוצה וחבריה עלולים לגלות בסוף הדרך שלא השיגו את מטרתה העיקרית של ההתארגנות בקבוצה-חיסכון משמעותי בעלויות.
- המוניטין המקצועי של בעלי המקצוע הינה קריטית לקבוצה בכל הקשור לעלויות הפרויקט, מאחר והרווח הכספי מבוסס על ההערכות והאומדנים המוקדמים של הפרויקט בתחילתו ובכל השלבים עד לסיומו, לכן יש לבדוק כל אחד ואחד מהסעיפים הבאים לגבי המהנדסים, האדריכלים, השמאים, היועצים המשפטיים ועורכי הדין: (א) מספר קבוצות הרכישה שבהן טיפל כל אחד מהם. (ב) חוות דעתם של הרוכשים בקבוצות אלו באשר לרמתם המקצועית. (ג) טווח האחריות של כל אחד מבעלי המקצוע לפרויקט והכנסת סעיף להסכם המפרט אחריות.
- קבוצות רכישה שמנוהלות נכון דואגות לכך שבהסכם יוכנס סעיף המחייב את המארגנים לדאוג למעין "קופה קטנה" שממנה מושכים כספים אך ורק במקרה שמתגלות בכל זאת ולמרות כל הבדיקות הוצאות החורגות מהסכום שנאמד בהערכות והאומדנים המוקדמים.
- לעיתים הסיבות לחריגות בהוצאות נובעות מסיבות אובייקטיביות שלא נצפו מראש-לדוגמה: עלות רכישת הקרקע הגבוהה יחסית לרכישה המתבצעת על ידי קבלן, עליות מחירים בחומרי הבנייה, אולם על ידי ניהול נכון ניתן לאזן עלויות אלו.
- בדיקה של עלויות הפרויקט והשוואתן לעלויות פרויקט דומה ברכישה עצמאית כבודדים ישירות מהקבלן. בדיקה זו נעשית על ידי שמאי המחוייב להמציא לידי כל אחד ואחד מחברי הקבוצה את הדו"ח המסכם של בדיקתו לפני הרכישה, וכן להמציא לידיהם את הדו"חות התקופתיים שבהם יהיה פירוט מדוייק של כל ההוצאות השוטפות, ובעיקר פירוט מלא של ההוצאות החריגות, אם ישנן כאלו.
- אם הדו"ח שמקבלים חברי הקבוצה אינו ברור מאחר והוא מכיל מונחים מקצועיים שאינם מובנים לכל אזרח מן השורה, יש לדרוש מהשמאי לחבר דו"ח כתוב בלשון מובנת וברורה בין אם עירפול המושגים נעשה במכוון, ובין אם נעשה בתום לב.
- זוהי חובתו של כל חבר בקבוצה לעמוד על זכותו לקבל מהשמאי דו"ח כתוב בלשון מובנת וברורה הן לפני הרכישה, והן במהלך הפרויקט, בכל שלב ושלב של הפרויקט על מנת שפירוט ההוצאות יהיה גלוי וידוע לכל חברי הקבוצה לכל אורך הפרויקט כדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות כגון תשלומים החורגים בכמה עשרות אחוזים מהאומדן הראשוני.