קבוצות רכישה – הסכמי שיתוף
פרקים במדריך לקבוצות רכישה :
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
- קבוצות רכישה – בחירת המגרש
- קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
- קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
- קבוצות רכישה – מיסוי
- קבוצות רכישה – רשויות המס
- קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
- קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
- קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה
ההסכמים השונים שעליהם נדרשים לחתום חברי קבוצת הרכישה מכילים את כל המרכיבים שמהם בנויה קבוצת רכישה-ולכן, לפני שחותמים על הסכם כזה עליכם להיות בקיאים בנושאים ובסעיפי החוזה על כל פרטיהם, ואם לא זה הוא המצב, לתת את טיוטת ההסכם לעורך דין מתחום הנדל"ן שיבדוק את הנושאים הנ"ל:
- רישום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל
- עיקולים על הקרקע, או התחייבויות סותרות
- אופן התשלום
- אופן ביטול עסקה ועזיבת הקבוצה
- ליווי פיננסי
- מיסוי והקלות מס
המורכבות והצורך להבטיח את זכויותיהם של כל חברי הקבוצה יצר מציאות שבה ישנה מערכת של חוזים והסכמים המקיפים את כל המארג הסבוך שנקרא "קבוצת רכישה".
סוגי ההסכמים:
הסכם שיווק קרקע – בהסכם זה החברה מתחייבת בפני כל אחד מחברי הקבוצה לשווק מגרש שיש עליו אופציה לבנייה (לא קרקע חקלאית, למשל), אך אינה מתחייבת לבנייה בפועל, אלא לעשיית כל מאמץ על מנת לגבש קבוצת רוכשים. הסכם זה מגן על החברה מפני נזק שיווצר למשתתפי הקבוצה, כולם ביחד וכל אחד לחוד, אם לא קיבל דירה כלל, או קיבל דירה שאינה עונה על ציפיותיו מבחינת המיקום, או כל נתון אחר.
הסכם שיתוף – הסכם זה הוא למעשה הצהרה של כל חברי הקבוצה שבה הם מביעים את רצונם לרכוש את הקרקע במידה וזו אכן קרקע המיועדת לבנייה, הצהרה על יכולתם הכלכלית לבצע את רכישת הקרקע בפועל, וכן הצהרה על האופן בו הם מתכוונים לפעול על מנת להשיג מימון לפרויקט כולו: שכרם של עורכי-הדין והיועצים, שכרם של הקבלנים ואנשי-המקצוע, רישום המגרש ויחידות הדיור, ועוד ככל שיידרש.
הסכם השיתוף מאפשר לכל חבר וחבר בקבוצת הרכישה לפרוש מן הקבוצה בתנאים הנקבעים על ידי חברי הקבוצה ו/או על ידי החברה/היזמים. המשתתף רשאי לבקש פגישה אישית עם חברי הקבוצה האחרים אם אינו מכיר אותם, וכמו כן הוא רשאי לבחון בעצמו את הסכם השיתוף טרם חתימתו, או על ידי בעל מקצוע, זכותו לדרוש ולקבל את הזמן הדרוש לו על מנת לבצע בדיקות אלו.
הסכם השיתוף אף מסדיר את חלוקת הדירות בין חברי הקבוצה, ואת השיטה בה תיעשה החלוקה:
- הגרלה בין חברי הקבוצה על כל יחידת דיור מתוך מגוון יחידות הדיור בפרויקט בנפרד: דירות גן, פנטהאוזים, וכו'.
- ראשונים ראשונים ואחרונים אחרונים: הראשונים שנרשמו לפרויקט בחרו מן הסתם את יחידות הדיור הטובות ביותר, ולאלו שנרשמו אחרונים נותרו יחידות דיור במספר מצומצם לבחור מתוכן. (יש לקחת בחשבון כי שיטה זו יכולה לגרום לכך שהדירות האחרונות יוותרו ריקות, והמתעניינים יפנו לקבוצות רכישה אחרות.)
בהסכם השיתוף יש להכניס סעיף של טיפול בבעיות שונות העלולות לצוץ בין חברי הקבוצה לבין עצמם :
- רצון של אחד מהקבוצה לפרוש מן הקבוצה
- אובדן היכולת הכלכלית של אחד מהקבוצה
- עיכוב או הפסקת תשלומים מצד אחד מהקבוצה
- אופן פעולת החלפת חבר שהפר את התחייבויותיו ומכירת חלקו בפרויקט
הסכם ייעוץ-הסכם זה מחייב את היועץ לייצג את האינטרסים של חברי הקבוצה בפעולות הנדרשות בתהליך, כגון :
- במשא ומתן עם קבלנים ואנשי מקצוע.
- בהתקשרויות השונות עם גורמי-חוץ: רשויות מקומיות, שלטונות המס, ועוד.
- פיקוח, בדיקת ליקויים, וטיפול בתלונות חברי הקבוצה כלפי הקבלן המבצע, אנשי המקצוע, והקבלנים.
הקבוצה מצידה מתחייבת בהסכם זה לשלם ליועץ את שכרו לפי תחשיב המבוסס על סכום קבוע על כל יחידת דיור שתוקם על הקרקע.
על שלושת ההסכמים להיות מדוייקים ולא מעורפלים-ההצטרפות לקבוצת רכישה אינה צריכה להיות שונה מרכישת דירה מקבלן-מבחינת המחיר הסופי שאותו ישלמו חברי הקבוצה (ללא הפתעות של הרגע האחרון),התחייבות הקבלן המבצע והקבלנים השונים למועד סופי של הפרויקט, המבנה והגודל של יחידת הדיור (שלא "יילך לאיבוד" חדר או שניים, וגם לא מרפסת או גינה)-ולכן החשיבות המכרעת של בדיקה משפטית קפדנית ומדוקדקת טרם החתימה על כל אחד מההסכמים.
אפקט נוסף ומכריע של הכנה מקצועית ומדוייקת של ההסכמים הוא ההתמודדות מול שלטונות המס המערימות לאחרונה קשיים לא מבוטלים על קבוצות הרכישה, ולהסכמים יש משמעות מכרעת במידה ושני הצדדים מגיעים לבית המשפט לצורך הכרעה בעניין המיסוי שאותו יטילו רשויות המס על קבוצת הרכישה.