קבוצות רכישה – מיסוי

פרקים במדריך לקבוצות רכישה :

• קבוצות רכישה - מבוא
• קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
• קבוצות רכישה – בחירת המגרש
• קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
• קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
• קבוצות רכישה – מיסוי
• קבוצות רכישה – רשויות המס
• קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
• קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
• קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

הקדשנו לנושא חשוב זה שני פרקים-כדי לנסות ולהבהיר סוגיה סבוכה זו על מנת שתהיה מובנת יותר למתעניינים הרבים בקבוצות הרכישה.

הביקוש הרב לקבוצות רכישה נובע מכך שהצטרפות לקבוצות אלו מוזילה משמעותית את מחירי יחידות הדיור לעומת מחיר רכישת יחידת דיור מקבלן-בעיקר בשל החיסכון במיסוי. השותפים בקבוצות הרכישה מבקשים שרשויות המס יכירו בהם כברוכשי קרקע ולא כברוכשי יחידת דיור גמורה מקבלן, ועקב כך לשלם מיסוי מופחת בהתאם, בין השאר מפני שהשותפים בקבוצות הרכישה הם אלו שרוכשים את הקרקע ולא הקבלן, ולכן המיסוי הנדרש על ידי רשויות המס יכול להיות מופחת.

על אף שבסופו של התהליך נמצאת בידי הרוכשים יחידת דיור-בין אם נקנתה כמוצר מוגמר מקבלן, ובין אם במסגרת קבוצת רכישה, שלבי התהליך שונים לחלוטין.

הרכישה בקבוצות מורכבת מ- 2 שלבים:

• רכישת קרקע
• רכישת שירותי בנייה מקבלן

השותפים לקבוצות מעורבים בשני השלבים האלו (וגם בכל השלבים האחרים של הפרויקט כמובן) הן כפרטים והן כקבוצה, בעוד שברכישה מקבלן הרוכשים אינם מעורבים באף שלב משלבי הפרויקט-לא בשלבים המוקדמים (רכישת הקרקע) ולא בשלבים המאוחרים יותר (רכישת שירותי הבנייה). השוני בין שני אופני רכישה אלו מתבטא בכל המרכיבים שלהם, אך בעיקר במרכיב הכלכלי.

מאחר ואלו למעשה שני מוצרים שונים בתכלית זה מזה, גם מבחינת נטל המס עליהם להיות שונים זה מזה בתכלית השינוי, כאשר ההבדל צריך להיות הפחתת המיסוי על קבוצות רכישה לעומת רוכשי-דירות ישירות מהקבלן.

הקשר בין השותפים בקבוצות הרכישה לבין עצמם, ובין קבוצת הרכישה לאנשי המקצוע המעורבים בפרויקט: הקבלנים המבצעים, היזמים, המשפטנים, היועצים, וכו', כרוך בעלויות שאין לרוכשים מקבלן-ולכן הפחתת המיסוי צריכה לאזן את כף המאזניים של העלויות כך שבחישוב סופי מחיר יחידת הדיור נמוך בהרבה ממחירה של יחידת דיור דומה הנרכשת מקבלן.

סוגיית המיסוי-וקבוצות הרכישה תגיע לכדי גיבוש ותהפוך להיות מוסדרת, כאשר שלטונות המס מצד אחד, יכירו בכך שרכישת דירה בקבוצה היא עִסקה שונה ונפרדת לחלוטין מרכישת דירה מקבלן, ויהיה זה מוסכם על כל המעורבים בנושא זה שיש להקל על המיסים שמשלמים השותפים בקבוצות הרכישה שבהן הקשר והמעורבות שבין כל הגורמים בפרויקט שזורים זה בזה ומדובר ברכישה קרקע בנפרד, והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית ולמעשה ברכישת דירה גמורה מקבלן-דבר שניתן לבדוק אותו, ואכן לוודא שההקלות במס יינתנו אך ורק כאשר זוהי קבוצת רכישה, ולא במקרה שזהו פרויקט של רכישת דירות מקבלן בשיטה שהייתה מקובלת עד היות הקבוצות, ואולי אף יוטל מס על יזמי הקבוצות (בין אם הם שותפים בקבוצה, ובין אם לא) בגין הרווחים שלהם הנגזרים מפעילותם בקבוצה, ותהיה הבחנה ברורה בין השותפים בקבוצה שאינם יזמים, ובין השותפים בקבוצה שהם גם יזמיה-ומצד שני, קבוצות הרכישה והיזמים יצטרכו ליצור מבנה מאורגן היטב של הפרויקט כך שיהיה ברור מעל לכל ספק שהם עונים על ההגדרה הקובעת שזוהי אכן קבוצת רכישה ולא רכישה של יחידת דיור גמורה מקבלן.