קבוצות רכישה – רשויות המס

פרקים במדריך לקבוצות רכישה :

• קבוצות רכישה - מבוא
• קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
• קבוצות רכישה – בחירת המגרש
• קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
• קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
• קבוצות רכישה – מיסוי
• קבוצות רכישה – רשויות המס
• קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
• קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
• קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

רשויות המס המגובות על ידי הערכאות המשפטיות מבקשות לדעת מהי מהות העִסקה שנחתמה בין קבוצת הרכישה והמארגנים/היזמים, ומטילות מס בהתאם להגדרתן את העִסקה-כלומר, הן מבקשות לדעת שרכישת הקרקע אכן מתבצעת על ידי חברי הקבוצה ולא על ידי הקבלן-מאחר וקרקע הנרכשת על ידי קבלן חייבת במס רכישה, בעוד שקרקע הנרכשת על ידי קבוצת רכישה אינה חייבת במס זה, וקבלן שרוכש את הקרקע ומייעד אותה לבניית יחידות דיור שאותן ימכור לרוכשים פרטיים-חייב בתשלום מע"מ, אך קבוצת רכישה אינה חייבת בתשלום מע"מ מאחר וזוהי קרקע פרטית.

על מנת לפעול על פי ההנחיות והנהלים של רשויות המס על השותפים והיזמים להיות מלווים ביועץ מס מקצועי שיבדוק עבורם שהקבוצה אכן פועלת על פי הוראות הביצוע המפורטות של רשויות המס הקובעות אם הפרויקט הוא רכישה על-ידי קבוצה או רכישה מקבלן-הן יבדקו את הפרסומים באמצעי התקשורת הקשורים לפרויקט, את הקשר בין הקבוצה לבין בעליה של הקרקע (המוכר) וּבין הקבלן המבצע, וכן את יכולותיהם של השותפים בקבוצה להיות המתכננים של הפרויקט כולו. כמו כן יבדקו הרשויות בקפידה אם לא ניתנה התחייבות כלשהי לבניית הפרויקט בעִסקת רכישת הקרקע על ידי הקבלן.

אי-לכך, מעורבותו וליוויו של יועץ המס את הקבוצה הכרחית ומכרעת לעצם קיומו של הפרויקט כקבוצת רכישה-הן בבדיקה מדוקדקת של כל הפרטים ודיווח מלא עליהם לשותפים וליזמים בקבוצה, והן ביצירת הפרדה מלאה בין רכישת הקרקע ובין רכישת שירותי הבנייה מהקבלנים המבצעים, באופן כזה שלא תהיה לרשויות המס עילה להטיל מס רכישת קרקע ומע"מ על חברי הקבוצה ולגבות מהם מס רכישה מלא כמו מרוכשי יחידת דיור גמורה מקבלן.

חשוב להבין את ההבדל שבין מיסוי דירה הנרכשת מקבלן, לבין מיסוי דירה הנרכשת בשיטת קבוצות הרכישה-במקרה הראשון, מס הרכישה הנדרש על ידי רשויות המס נקבע לפי מחיר הדירה, בעוד שבמקרה השני, המס נקבע אך ורק לפי מחיר הקרקע.

והיה ורשויות המס יזהו שנעשו שתי עסקאות נפרדות:

• רכישת הקרקע על ידי המארגנים/היזמים ולא על ידי חברי הקבוצה.
• מכירת יחידות הדיור על ידי המארגנים/היזמים לשותפים בקבוצה.

הן יטענו שהרוכשים-השותפים בקבוצה-שכרו את שירותיהם של המארגנים/היזמים על מנת שאלו ירכשו עבורם את הקרקע ויבנו עליה את יחידות הדיור-ולכן זוהי עִסקת רכישה מקבלן שרכש את הקרקע, בנה את יחידות הדיור, ומכר אותן ללקוחות, ולא עִסקת רכישה על ידי קבוצה.

היה וטענה זו של רשויות המס שזו אינה קבוצת רכישה אלא יחידות דיור גמורות שנרכשו ישירות מקבלן תתקבל על ידי בית המשפט, הן יכולות לתבוע בנוסף למע"מ ולמס הרכישה על הקרקע, גם תשלום מס הכנסה מהיזמים על מכירת הדירות, ובמצב זה ודאי וודאי שיהיה צורך בליווי של יועץ מס, ואף בליווי של יועץ משפטי כדי שיהיה ייצוג הולם לקבוצת הרכישה אל מול רשויות המס.

יש לקחת בחשבון שעד לקבלת החלטה על-ידי בית המשפט יעוכב רישום הקרקע על שמם של השותפים בקבוצה, וכמו כן תהיה תוספת תשלום לעורכי הדין ויועצי המס, ואם בית המשפט יפסוק לטובת רשויות המס, הרי שקבוצת הרכישה למעשה תחדל מלהתקיים.

לסיכום, אם התנהלות הקבוצה תקינה והיא אכן עומדת בכל ההגדרות שנקבעו על ידי רשויות המס, יוכלו השותפים בה לחסוך כ- 10% מעלויות המיסוי המוטלות על רכישה של דירה מוגמרת מקבלן, לקבוצות קטנות החיסכון הזה משמעותי ואפילו הכרחי, ומאחר והן אינן יכולות להרשות לעצמן לוותר עליו-עליהן לנקוט בכל האמצעים הדרושים על מנת להשיג אותו.