קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
פרקים במדריך לקבוצות רכישה :
- קבוצות רכישה - מבוא
- קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
- קבוצות רכישה – בחירת המגרש
- קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
- קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
- קבוצות רכישה – מיסוי
- קבוצות רכישה – רשויות המס
- קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
- קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
- קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה
מומלץ לכל המתעתדים להיות שותפים בקבוצת רכישה ללוות את התהליכים הראשוניים והמתקדמים בפרויקט באנשי מקצוע מהתחום הפיננסי והמשפטי גם יחד, על מנת להבטיח שכל זכויותיהם וחובותיהם לגורמים חיצוניים יהיו מכוסות: רשויות המס והמקרקעין יבוצעו במלואן כך שלא ייגרמו נזקים להם באופן אישי ולקבוצה עצמה, התחייבויותיהם של חברי הקבוצה לבעלי המקצוע השונים ימולאו ללא פיגור בתשלומים לאחד או יותר מבעלי המקצוע, בגלל עיכוב או עצירת תשלומים מצד אחד מחברי הקבוצה.
איש מקצוע הבא מן התחום הפיננסי ישמש כמלווה ויועץ על מנת לכסות את התקלות והעיכובים העלולים להיגרם בשל חוסר הבנה ידע פיננסיים של משתתפי הקבוצה, ויטפל בנושאים הבאים:
- בדיקת תמחור הפרויקט והתשלומים הנדרשים על מנת לממנו עוד בטרם התחיל, לרבות מחיר הקרקע והשוואתו למחירן של קרקעות דומות באזורים אחרים, בדיקת היותה קרקע למטרת מגורים ולא למטרות אחרות, ועוד.
- בדיקת כדאיות הפרויקט בעבור חברי קבוצת הרכישה: עלויות הפרויקט בהשוואה לעלויות דירה רגילה הנרכשת ישירות מקבלן.
- בחירת בנק מלווה למשך כל הפרויקט שיבדוק את יכולתם הפיננסית של חברי הקבוצה כך שבמקרה של רצון לעזיבה של שותף אחד או יותר את הקבוצה מכל סיבה שהיא, הבנק יגבה את כל התשלומים החסרים ויתחייב לעמוד בכל התשלומים של השותף העוזב.
- טיפול באישורי הוכחת יכולת כלכלית שעל כל חברי הקבוצה (כל אחד כישות נפרדת) להציג לבנק המלווה על מנת לקבל הלוואה.
- פתיחת חשבון לכל אחד מחברי הקבוצה בנפרד בבנק המלווה שבו יופקדו הכספים המיועדים למימון הפרויקט-כספים שיגיעו מחבר הקבוצה באופן עצמאי, או יופקדו כהלוואה שהבנק יעמיד לרשותו של החבר בקבוצה למטרת מימון התשלומים בפועל שעליהם הוא התחייב בעת הצטרפותו לקבוצה.
- בדיקת מקצועיותו של דו"ח שמאי המקרקעין והריאליות של הדוח אותו הוא מחוייב להציג בפני חברי הקבוצה ומארגניה, כולל ניתוח סיכונים.
- מינוי נציג מטעם הבנק שיפקח וילווה את תהליכי הפרויקט מתחילתו עד סופו: תשלומים לאנשי המקצוע לפי קצב התקדמות הפרויקט והנפקת דוחות לחברי הקבוצה ולבנק שבעקבותיהן יאושרו התשלומים וישולמו להם בפועל.
- מעקב אחר עלויות אותן לא ניתן לקבוע מראש כגון: מיסים, תשלומים נוספים לבעלי המקצוע השונים, ועוד, שאותם ניתן לקבוע רק בשלבים האחרונים של הפרויקט, או כאשר הפרויקט הסתיים.
- בדיקת היכולות הפיננסיות של השותפים בקבוצה ודרישה מכל השותפים לקבוצה להציג אישור מהבנק למשכנתאות על "משכנתא מאושרת".
- פיקוח על חריגות בתקציב על אף שהן קיימות כמעט בכל פרויקט של קבוצת רכישה על מנת להבטיח שלא נעשו חריגות לא הגיוניות ושלא כדין.
איש מקצוע הבא מן התחום המשפטי ישמש כמלווה ויועץ ויטפל בכל התחום המשפטי של הפרויקט.
הנושאים אותם על היועץ המשפטי לבדוק עבור הקבוצה:
- בדיקת אמינותו של מארגן הקבוצה, מאחר ולא נחקקו עדיין חוקים בעניין זה-מה שמאפשר בעצם לכל אחד להכריז על עצמו כ"מארגן" קבוצת רכישה, ולמעשה בעיני הרשויות הוא יוגדר כקבלן רגיל הרוכש קרקע, בונה עליה, ומוכר את הדירות ללא ידיעתם של חברי הקבוצה שעלולים לגלות מאוחר מדי שאיבדו את היתרונות שיש לקבוצת רכישה על פני רכישה רגילה מקבלן.
- עריכה והכנת ההסכמים הראשוניים: הסכם רכישת הקרקע, הסכם הליווי הבנקאי, הסכם מול היועצים הפיננסים והמשפטיים, הסכם מול הקבלן המבצע וקבלני המשנה, והכנת הסכמי השיתוף בין חברי הקבוצה, ורישום מסודר בטאבו בתום הפרויקט.
- עריכה והכנת החוזים שעליהם מחוייבים כל אנשי המקצוע וקבלני המשנה לחתום, באופן שישרת את טובתם של חברי הקבוצה וישמור על זכויותיהם ועל התחייבויותיהם של אנשי המקצוע וקבלני המשנה לכל התנאים הכתובים בחוזים.
- עריכה והכנת הסכמי השיתוף שעליהם מחוייבים לחתום כל משתתפי הקבוצה באופן כזה שיסדיר מצבים בהם טובת הקבוצה כולה עלולה להיפגע או להינזק, כגון: עזיבת אחד מחברי הקבוצה, הקפאת או עצירת תשלומים של אחד מחברי הקבוצה או כמה מהם, ולדאוג מבעוד מועד לדרכים בהן ניתן להתמודד עם מצבים אלו על מנת למזער ככל הניתן את הפגיעה בחבריה האחרים של הקבוצה.
- הסדרת עניין הבוררות במידה ויתגלו חילוקי דעות בין חברי הקבוצה במידה כזו שההליכים בפרויקט יתעכבו או אף ייעצרו כליל-על ידי בורר שיהיה מקובל על כל השותפים בקבוצה, וכן אם יהיה זה בורר חיצוני או בורר שיבוא מתוך הצוות המשפטי שמתלווה לפרויקט.