קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

פרקים במדריך לקבוצות רכישה :

• קבוצות רכישה - מבוא
• קבוצות רכישה – בחירת מארגני הקבוצה
• קבוצות רכישה – בחירת המגרש
• קבוצות רכישה – עלויות הפרוייקט
• קבוצות רכישה – הסכם שיתוף
• קבוצות רכישה – מיסוי
• קבוצות רכישה – רשויות המס
• קבוצות רכישה – הרכב הקבוצה
• קבוצות רכישה – ליווי משפטי ופיננסי
• קבוצות רכישה – ניהול הקבוצה

ניהול קבוצת הרכישה מופקד בידי גוף ניהולי המרכז ומנהל את ההתנהלות הפנימית של הקבוצה ואת ההתנהלות מול הגורמים החיצוניים הרבלנטיים, ולמעשה משפיע על כל השלבים בדרך לביצוע מוצלח של הפרויקט החל מהשלבים הראשוניים:

• התארגנות הקבוצה
• רכישת הקרקע
• התקשרויות חוזיות בתוך הקבוצה
• התקשרויות הקבוצה בחוזים עם גורמים חיצוניים.

ישנה חשיבות מכרעת לבדיקת אמינות המארגן ומקצועיותו על מנת שהמארגן המקבל שכר מחברי הקבוצה יספק את השירותים הנדרשים בעצמו ולא יעביר את הטיפול בקבוצה לצד שלישי (חברת ניהול) ללא ידיעת חברי הקבוצה, מאחר ורשויות המס מתייחסות להתקשרות עם חברת ניהול כאל רכישה רגילה מקבלן שרכש קרקע, בנה עליה, ומכר את יחידות הדיור, ולא כאל קבוצת רכישה, ולכן על מארגני הקבוצה להוכיח שהם אכן ישות עצמאית ונפרדת שאין ולא יהיה לה כל קשר עסקי עם הקבלן הבונה, עם המוכרים של הקרקע עליה ייבנה הפרויקט, ועם בעלי המקצוע המעורבים בתהליך הבנייה.

כדי שיתרונותיה של השיטה אכן יבואו לידי ביטוי על המארגנים המנהלים את הקבוצה להיות מקצועיים ובעלי נסיון מוכח בתחום קבוצות הרכישה-לא די בכך שהמארגן יהיה מתווך נדל"ן או קבלן-מאחר והגישה של הרשויות ובפרט של רשויות המס כלפי קבוצות רכישה וכלפי רכישה מקבלן שונה לחלוטין, וההבדלים בין שתי השיטות משמעותיים וקריטיים לעצם התנהלותה התקינה של קבוצת הרכישה-ועל כך הרחבנו בפרקים הקודמים. (ראו פרקים "בחירת מארגני הקבוצה", "מיסוי", ו"רשויות המס").

חוסר מקצועיות של המארגנים המופקדים על הניהול עלול לגרום לטעויות בניהול ולכשלים רציניים בביצוע הפרויקט ולהפסדים כספיים של חברי הקבוצה בין אם מאחורי הטעויות עומד מארגן/ים שפעלו בחוסר יושר, ובין אם הטעויות נעשו מתוך חוסר ידע הדרוש בתחום קבוצות הרכישה, ולכן חשוב שהקבוצה תבחר וועד שחבריו יבואו מתוך הקבוצה עצמה ותפקידו יהיה לפקח מטעם הקבוצה על כל פעילויות המארגנים ולבדוק את מקצועיותם ואמינותם ולוודא שהם אמנם משרתים בעיקר את האינטרסים של חברי הקבוצה-ולא רק את האינטרסים שלהם עצמם, ולוודא שלא נחתמה בין המארגנים והמוכרים או הקבלן הבונה איזו שהיא עִסקה שתמנע בחירה חופשית של חברי הקבוצה את בעלי המקצוע שיהיו מעורבים בפרויקט.

מומלץ שהמארגנים המנהלים לא יבואו מתוך הקבוצה עצמה, ולא יהיו חלק מקבוצת הרכישה, אלא מחוץ לה-על מנת למנוע התנגשות של אינטרסים מנוגדים שעלולים לצוץ בין "שני הכובעים" אותם חובשים המארגנים:

• ה – "כובע" של חבר מן המניין בקבוצת הרכישה
• ה – "כובע" של מארגן ומנהל של הקבוצה.

למחיר אותו תשלם הקבוצה למארגנים ישנה חשיבות מכרעת באשר למטרת השיטה: להוזיל את העלויות לעומת רכישה רגילה מקבלן, אך גוף מארגן טוב שעושה עבודתו נאמנה, מהווה למעשה את החוט המקשר בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובין הקבוצה לרשויות השונות, ואם הוא אכן פועל בצורה מסודרת בכל הקשור לבירוקרטיה מול רשויות אלו ומול המוסדות המעורבים בפרויקט בסיכומו של דבר הוא יביא לכך שתהיה הוזלה משמעותית במחיר הקרקע, בעלויות המיסים שגובות רשויות המס, ובעלויות המשולמות לבעלי המקצוע והיועצים השונים.